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房地產合作開發、并購風險管理及實操案例解析培訓(2019年11月16日北京)房地產培訓網

當前,國內房地產行業從以快速擴張為標志的黃金十年,進入穩健增長的白銀十年,房地產業作為國民經濟中的一個重要支柱行業,是目前中國少數幾個平均利潤高的行業。近幾年來由于銀根緊縮,國家政策不明朗,許多房地產開發商都面臨著資金短缺和對未來市場風險防范不成熟的尷尬局面。同時,房地產項目是個資金密集、開發建設周期長的復雜化的系統工程,在其開始建設到銷售完畢這段時間內,需要承擔大量的可預測和不可預測的未知風險。投資數額大、投資周期長、變現能力差的特性決定了它在項目全過程中既有經營風險、金融風險等有形風險,也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。因此,投資房地產這一高收益更是高風險的行業,必須完整了解該行業運作的全過程,把風險控制放在首位,才能確保企業持續、健康地發展。

近年來,由于國家政策調整,房地產企業各種拿地方式層出不窮,大量企業的拿地方式通過并購重組的方式進行解決,逐步擴大資產規模,擴展經營范圍,從而提高整體競爭力,但由于并購重組方式多樣,各個企業需從自身需求出發,選擇最為合適的并購重組方式,本課程將結合各類并購重組方式的特點,在股權收購、資產收購、合并、分立、資產重組等多種紛繁的并購重組方式中,從企業并購重組的目的出發、考慮并購各方的公司架構、公司性質并結合稅收環境等多方面進行對比分析,總結各類并購重組方式的利弊,為企業選擇最終并購重組的方式提供支持,同時對股權架構模式下的稅務盡調結合典型案例進行各項稅收分析,為方案的最終落地提供有力支撐,規避不確定的重大并購風險。

【適合對象】
房地產開發經營企業總法律顧問(法務總監)及法律部、工程部、合約部、銷售部、物業管理部、前期開發部、綜合項目運營部、客管部、綜合項目運營部等部門高層管理人員和項目主管

【組織機構】房地產培訓網 http://www.piuozw.icu 微信公眾號:房培網
【時間地點】2019年11月16-17日 北京(詳見報到通知)
【培訓費用】6800元/人(含培訓費、資料費)食宿代訂,費用自理
【培訓咨詢】010-68011791,62202006 王老師,劉老師 
【官方客服】微信QQ:1905774068

下載報名表 http://www.piuozw.icu/page/dcpxbmb.doc

【特約導師】
郭艷萍,法律碩士、工學學士,曾供職于北京盈科(上海)律師事務所,房地產法律事務部資深律師,高級講師,曾供職于綠地集團京津房地產事業部、新城控股(股票代碼:900950)。擔任北京、上海等地多家房地產與建筑企業常年法律顧問,擅長從事房地產項目轉讓、收購、合作、房地產公司并購重組業務、公司法、合同法、經濟貿易糾紛、商業地產項目租賃合同與租賃糾紛。以向房地產企業提供全方位的法律服務為主,業務領域涉及房地產企業設立、土地征用、土地出讓和轉讓、土地拆遷和補償、房地產項目合作、房地產項目轉讓、項目工程建設、房地產預、銷售、房地產融資、房地產租賃、房地產糾紛訴訟和仲裁等房地產開發經營的各個環節。
郭老師主講:《企業常見法律風險防范》、《商業特許經營法律風險防范》、《房地產開發企業法律風險防范》、《商業物業租賃合同法律問題與談判技巧》、《房地產投融資管理》

曾慶艷,中央財經大學會計學碩士,中國注冊會計師,23年財務管理工作經歷,其中有10余年房地產企業財稅管理工作經歷。某稅務師事務所有限公司總經理,曾任某大型房地產集團財務經理,某事業單位財務科長;碧桂園集團、美的地產、保利集團等標桿房企特聘財稅管理顧問。20多年的財稅管理經歷中使曾老師開辟了一條適用于與房地產企業相關的系列納稅籌劃獨到個人見解,具有豐富的納稅咨詢和培訓經驗,經常受聘為稅務局與企業培訓,曾受邀某國稅局舉辦了首次《房地產企業完工結轉暨企業所得稅新政策解析》培訓大會,擅長房地產并購、土地拓展及稅務籌劃、建筑業增值稅籌劃技巧,土增清算,地產所得稅完工結轉,地產全流程稅金及利潤模擬測算等。
曾老師近期培訓過的主題有《房地產企業并購重組與土地拓展專題解析》《房地產行業土地增值稅新政及并購重組涉稅解析》《2018稅制大變革地產行業土地增值稅、企業所得稅新思維》《房地產建筑行業營改增政策解讀》《土地增值稅新政策解析》《房地產企業完工結轉暨企業所得稅新政策解析》等

【培訓內容】
第一部分:法律視角下的合作開發、并購風險管理及實操案例解析
一、關于土地使用權取得的風險及規避
1、土地一級開發法律風險及規避
2、招拍掛過程中的法律風險
3、土地出讓合同的簽訂應注意的法律問題
4、土地轉讓過程中的法律風險
——關于土地出讓金繳納、土地登記于與國有土地使用證的問題
——關于建設項目開竣工時間及違約的問題
——關于投資總額和容積率的問題
——關于閑置土地的問題
——關于出讓宗地使用權提前收回的問題
5、土地合作開發中的風險及規避

二、關于房地產建造階段的法律風險及規避
1、建設工程施工合同無效法律問題
——建設工程施工合同無效的情形
——處理無效建筑工程施工合同結算的原則
——建設工程施工合同無效的依據
——建設工程施工合同價款支付
——建設工程施工合同無效沒收違法收的的范圍
2、黑白合同產生的法律風險及司法中處理
3、建設工程簽證問題
4、工程工期法律問題
5、工程施工合同的結算問題
6、施工中的房屋質量問題糾紛
7、項目施工中現場管理應當注意的法律問題

三、房地產銷售階段的法律風險及應對措施
1、商品住宅典型交房糾紛及應對技巧
——當前產生交房糾紛的六大類原因
——應對交房法律風險的防御體系
2、房屋質量糾紛
3、變更小區規劃、設計問題
4、延期交房與產證辦理問題
5、小區會所與車位法律問題
6、樓市危機中的退房風險與應對建議

四、物業管理有關的法律風險
1、簽訂前期物業管理合同的風險
2、業主委員會與開發商常見的幾類糾紛

五、房地產開發中的風險
1、國家宏觀經濟調控的風險
2、項目開發的法律風險
3、市場風險
郭艷萍:新法下房地產開發企業法律風險防范
4、不可抗力的風險

第二部分:財稅視角下房地產企業合作開發、并購重組與土地拓展解析
一、招拍掛拿地方式分析
1、在當下地王輩出的時代下,您所拿地塊的土地的價值及業態的設置對各項稅種都會產生哪些影響呢?有沒有做一個前期做一個測算模型呢?我們今天會給您展現一個全方位精準稅收測算模型,直至最終利潤結果展示;
2、您拿完地后是否還惦記耕地占用稅應不應該繳納呢?土地證件辦理與耕地占用稅繳納到底有關系嗎?相關土地使用稅跟耕地占用稅究竟存在怎樣的聯系;1.3、后期開發的精裝修房在各稅種都會產生哪些節稅效應,房地產開發走入全面精裝修時代嗎?
案例解析:房地產公司拿地階段開始全稅種測算模型展示,直至最終利潤分析。

二、一二級聯動拿地方式
1、棚戶區改造的優惠會涉及那些稅種?分別會在哪個環節免交?我們自行計算的免交基數及免交的范圍是否正確清楚,關鍵在于什么資料的取得
2、拆遷成本應該怎樣計算呢,安置房在營改增后是否還應該視同銷售呢?究竟按照公允價繳納增值稅還是成本加成進行計算呢,能否增值稅項下差額扣除呢,需要什么詳細的資料?

3、安置房最終依據什么資料辦理房產證呢?需要簽訂商品房買賣合同還是回遷安置協議,怎樣進行正確的區分?與預售證有著怎樣的關聯,預售證應怎樣設置才能達到預想的效果

三、并購重組動機分析
1、您知道您公司的并購重組動機嗎?是為了拿地還是為了低價承接爛尾樓?怎樣從您公司并購重組的動機出發找到好的并購模式;怎樣對于每一案例的并購動機進行充分了解,選擇切實可行的并購重組方案,確定并購重組的方向;
2、并購重組各營改增后企業并購重組政策發生了那些變化?重組方案應做出怎樣的調整安排?合并、分立及資產劃轉涉及的稅收及票據該怎樣應對;

四、并購重組的方式及流程分析
1、您知道您可以選擇的并購方式有多少嗎?您的公司性質、股權架構及對方公司性質及股權架構對并購重組會起到什么作用呢?
2、各種并購重組的成本對項目清算會產生怎樣的影響?您的并購成本都能將以什么方式進行扣除呢?
3、各種并購重組下的企業所得稅、土地增值稅、增值稅等各稅種的優惠政策能不能合并使用呢?怎樣才能最大限度享受優惠政策的作用
4、您與大型企業合作的分紅處理是否面臨兩難的境地,應怎樣化解,對于不對等分紅的適用條件稅收政策曾做過哪些規定;
5、對工業企業等非房產行業實現并購重組有什么特別之處嗎?應如何將稅收優惠政策融合其中,如何在股權收購與資產收購之間進行轉化;

五、并購重組方式的稅負籌劃分析
1、以并購重組方式拿地,不同形式下稅收成本會呈現怎么樣的不同呢?應從怎樣眾多的并購重組的形式中選擇適合自己的方式
2、以資產轉讓方式接手在建工程(爛尾樓)
(1)此種方式會涉及哪些稅收?可以規避嗎?增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等稅收政策有著怎樣的千絲萬縷的關系?怎樣通過多種方案對比分析決定我們是否要選取此種并購方案;
(2)自己的項目可不可以做一次在建工程轉讓?可不可以降低土地增值稅稅率的級次?可不可以做低普通住宅的增值率?對什么樣的項目可以做?應該以什么方式做?涉及的稅收應做怎樣的安排等您都考慮過嗎;

3、股權收購方式拿地
(1)這種方式應該當前稅負最小,但是需要考慮面臨的法律風險及后續清算成本的增加等,要考慮雙方的價格博弈等
(2)需要做的工作是盤清家底,做法務及稅務盡調,您做過稅務的盡調嗎?您知道被收購企業的欠稅到底多少嗎?我們將面臨怎樣的抉擇,怎樣做各種風險中求的平衡;
(3)您的股權收購是全部股權收購嗎?您知道全部股權收購的稅務風險嗎?應怎樣設置股權收購的資金支付才能化解股權溢價呢;
(4)收購個人股權與收購法人股權有什么區別您知道嗎?您代扣個稅了嗎?怎樣做才能規避巨額的代扣代繳義務呢;
(5)您公司的股權收購私下交易了嗎?您可知道私下交易您損失的稅金有多少嗎?
(6)您做過外資個人的股權收購嗎?什么情況下外資個人所得會穿透計稅,外匯管制下我們應該怎樣化解收購難題?

4、合并、分立、成立分支機構
(1)您清楚合并合并、分立的適用條件嗎?怎樣讓方案事實落地?合并方式下企業所得稅應該辦理清算嗎?分立的法律風險及稅收優惠之間應怎樣求得平衡?
(2)成立分支機構拿地與成立子公司拿地的區別在哪里?怎樣選擇合適的架構模式,總公司拿地分公司是否可以開發使用呢?各稅種對于土地成本都分別是怎樣認定的呢?
案例分析:
1、股權收購的非房地產企業盡調、房地產企業盡調;
2、外資企業股權收購的全面盡調;棚戶區項目全方位盡調。

六、多種方式組合拿地
1、怎樣化資產轉讓、股權收購、合并、分立為增值稅項下的資產重組、母子公司投資劃轉及其他方式的組合呢?增值稅項下的資產重組與資產投資劃轉有什么沖突和聯系,多種方式怎樣綜合使用,都在那些節點使用呢?

2、工業企業與房產行業實現并購重組有什么不同嗎?針對不同行業應該怎樣做到多種稅收優惠政策并用才能實現最終的并購動機呢?
案例分析:
(1)房地產企業分立與資產重組方案比較分析;
(2)先投資再轉讓等節稅細節操作分析。

【延伸閱讀】
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含:房地產運營管理、投資融資(ppp)、設計管理、工程管理、招標采購、成本管理、景觀設計、營銷策劃、客戶服務、稅務籌劃(營改增)、財務管理 、物業管理、商業地產(購物中心、城市綜合體、寫字樓、社區商業、兒童商業、商鋪)、旅游地產、養生養老地產、人力資源、中介經紀、精品住宿(民宿、酒店開發)、特色小鎮(田園綜合體)、城市更新(棚戶區、舊城、城中村改造)、長租公寓、綠色節能、產業地產、建筑風水、法律風險、精裝修、裝配式建筑、BIM新技術、國內外考察交流!

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房地產培訓網 房地產培訓服務機構;始于2001年
TEL:010-68011791 62202006 E-mail:[email protected]
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